Q&A/相談事例

ご売却時、ご購入時、ご家族の成長に応じたライフステージ別に、よくある質問・相談をまとめてみました。

ご売却時の疑問

Q1.
売るか貸すかで迷っています。どちらがお得ですか?
A
売却、賃貸それぞれにメリット、デメリットがあります。所有していると維持管理費・固定資産税等の負担や、空家の場合は火災・不法占有・不法投棄等防犯上の不安がついてまわります。私どもで物件調査の上、お客さまにとって最適なご提案をいたします。
Q2.
売却時にかかる費用は?
A
仲介手数料(売買契約が成立した場合に必要)、売買契約書印紙代、抵当権抹消等の登記費用、譲渡所得税(国税庁ホームページ参照)、測量費(境界の位置が不明な時に必要)、解体費用(古家があり更地渡しの契約をした場合)が必要となります。
Q3.
売却する際に必要な書類は?
A
売主さま(登記名義人)の身分証明書、登記済権利証ないし不動産識別情報、実印、住民票、印鑑証明書等が必要になります。
Q4.
査定をお願いしたら必ず売り出ししなければなりませんか?
A
いいえ、そのようなことはいっさいございませんのでご安心ください。売る、売らないはお客さまの判断ですので、将来のためのご参考にしていただくだけでも結構です。
Q5.
査定をお願いしたいのですが、事前に準備するものはありますか?
A
分譲購入時のパンフレット、土地の測量図面や建物図面、登記済権利証ないし不動産識別情報(所有確認のため)、固定資産税納税通知書など。マンションの場合は上記以外に管理規約・使用細則、直近の管理組合総会議事録などをお見せいただくとスムーズな査定が可能です。
Q6.
査定はどのようにするのですか?
A
査定には机上での簡易査定(大体の取引相場が知りたい場合)と実際に売却を依頼する前提での査定(内覧要)があります。どちらも査定書を作成しご報告させていただきます。もちろん無料で承ります。※一部お受けできない地域がございます。
Q7.
売出価格はどうやって決めるの?
A
当社が提示する「査定価格」と「売出価格」を参考にして、売主さまが決めるケースが一般的です。「売却希望価格」と差がある場合は、当社担当と十分にお打ち合わせください。
Q8.
相続した他県の不動産を売却したいが、遠方でも取り扱ってもらえますか?
A
はい、大丈夫です。お住まいが東北6県内であれば、居住地の当社担当が窓口となってお手伝いさせていただきます。当社は東北6県にそれぞれ不動産のスペシャリストを配置しており、各県ごと連携がある点も強みのひとつです。また東北以外のエリアでもミサワの不動産ネットワークでカバーが可能ですので、安心してお任せください。
Q9.
売却を依頼したら媒介契約が必要と言われました。どういう契約でしょうか?
A
不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを売主さまが選択することができます。 媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。また宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。
Q10.
近所に知られたくないので、広告なしでも売却可能ですか?
A
可能です。売主さまの事情に合わせて、広告媒体を検討いたします。インターネット広告は目的があって見る方が大多数なので、このような場合の選択肢のひとつです。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。
Q11.
折込広告やインターネットへの掲載など広告の実費負担はありますか?
A
ありません。当社で負担しています。
Q12.
新築してからほとんどリフォームしていませんが、売却する際必要でしょうか?
A
一般的には、リフォームは必要ありません。ただし、ご案内時の印象を良くすることで、早期の売却が実現することもあります。当社関連会社等でお見積りも可能ですので、ご相談ください。なおエアコン・照明器具等の付帯設備に関しては、売買契約時までに「付帯設備表」を買主さまに確認いただき協議により現状のまま引渡すか、撤去するか決めることになります。
Q13.
買主さんはいつ見にこられますか?
A
買主さまの内覧希望の時間を売主さまにあらかじめご連絡し、ご都合が合えば不動産会社の担当者と一緒にお伺いします。
Q14.
いい住み替え先が見つかり、早期に売って現金化したいのですが、不動産の買取制度はありますか?
A
ございます。以下のような方にご検討いただければと思います。
  1. 住み替え先が決まっていて急いで売却したい方
  2. 遺産分割、離婚、支払困難などの諸事情により早急に現金化する必要がある方
  3. ご近所に知られず売却をしたい方など
なお買主は当社(不動産業者)なので、売買時の仲介手数料はかからず、また売却後の面倒なアフターフォローや瑕疵担保責任が免責される場合があります。詳しくは当社担当にご相談ください。

ご購入時の疑問

Q1.
自己資金が少ないのですが、購入時にかかる費用は?
A
最低準備したい自己資金として、契約時の手付金、仲介手数料半金(売買が成立した場合に必要)と売買契約書印紙代。なお、引渡し時に残代金、仲介手数料残金、固定資産税等の精算金、登記費用(登録免許税含)がかかります。また、ローンを利用する場合は事務手数料、保証料、保険料など。諸費用は一般的に売買代金の6%?10%ほどかかりますので、あらかじめ準備が必要です。他にも引越し代等も見込んでおいたほうがよいでしょう。なお住宅ローンは物件価格の80%?90%程度が融資額の上限ですが、金融機関によっては、100%のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。お気軽に当社担当までご相談ください。
Q2.
仲介物件の契約時にかかる手付金はどの程度必要ですか?
A
通常、手付金は売買価格の10%を売主さまに支払うケースが多いです。手付金を少額にすることは可能ですが、手付金を放棄することにより無条件で契約を解除できるという性格上、安易な契約の解除につながることがあるため売主さま、買主さま双方にとって、少額の手付金は望ましくありません。
Q3.
中古住宅の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか?
A
中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどで、リフォームは買主さまのご負担となります。
Q4.
中古物件を内覧する際のチェックポイントがあれば教えてください。
A
一戸建ての場合は付帯する設備(居室の照明やウォシュレット、庭木など)の有無や雨漏りや白蟻の被害等が過去にあったか、破損の有無や汚れの程度を実際に目で確認するのが大切です。また町内会活動や隣近所のことなど、気になったことはその場で聞くと、後々のトラブル回避にも。マンションの場合は管理形態、特に管理会社が重要です。管理人の巡回や日勤、常勤なのかも聞くといいでしょう。また長期修繕計画を見据えた修繕積立を行っていないマンションは、将来、積立金不足により修繕積立金の値上げや急な負担金が発生するおそれがあります。
Q5.
価格等の条件調整は可能ですか?
A
最終的に売主さまの合意があれば可能です。価格交渉は購入意思がある旨を口頭ではなく、購入申込書(買付証明書)に希望価格を記載して行うことになります。当社担当が買主さま、売主さまの間で諸条件の調整をさせていただきます。
Q6.
購入申込みをしたいのですが、住宅ローンが借りられるか不安です。
A
金融機関には住宅ローンの事前相談があり、購入を希望する物件の資料などを持参して窓口でご相談することとなります。金融機関によってさまざまな住宅ローンの商品があり、貸付基準や金利も異なります。一行でよい返事がいただけなくても他行で借りられたケースもございますので、当社担当にご相談ください。
Q7.
住宅ローン貸付の事前承認が出ましたが、ローンの本審査は売買契約後、ローン本申込後と聞きました。万一契約後にローンが借りられなくなったら手付金は戻らないのでしょうか?
A
売買契約を結んだものの、いくつかの金融機関に相談しても住宅ローンが借りられなくなった場合は、契約自体を白紙撤回することができ、手付金も返還されます。これを一般的に「ローン条項」と呼んでいますが、解除期限が定められているためご注意ください。

ライフステージ別の疑問

独立・ご結婚

Q1.
来年結婚することが決まりました!賃貸もいいけれど、“将来マイホームを”と検討中なのですが、まだ子供が何人授かるかもわからないし、そもそも資金面で買えるかどうかなど、いろいろと悩んでいます。
A
マイホーム取得のタイミングには結婚やお子さまの誕生、進学等の時期に検討を始める方が多いかと思います。最近では「終活」でお住み替えや不動産取得をお考えの方も増えてきました。
それぞれ必要があり検討する訳ですしメリット、デメリットが存在します。つまり完璧に自分のニーズに合う物件に出会えるかというと、…なかなか難しいです。ある部分は妥協し購入したマイホームであっても住めば都。結果的に満足感を得られたり…つまり正解はございません。私たちはお客さまごとのご事情やご要望(優先事項など)を充分にお聞きした上でマイホーム取得に向けてのご提案を心掛けております。

お子さまの誕生・就学

Q2.
2人の子供の子育て中です。現在社宅住まいですが、夫婦でマイホームには昔からこだわりがあって、一般的な建売の間取りでは満足できず、土地から探している状況です。なかなか進展せず、なにかアドバイスいただけますか?
A
マイホーム取得で大切なのはご家族にとっての優先事項が明確かどうか。また予算的に無理はないか等々。いくら建物にこだわりがあっても予算オーバーしたのでは取得後の生活自体成り立ちません。総予算(土地取得費と建物費用、諸費用、引越代など)をまず把握した上で優先事項に沿って絞り込みしていくことをおすすめします。なお昨今空家問題もあり古屋を解体して新築を建築する例もございますので、更地だけでなくそういう物件も視野に入れて探すのも一考です。

お子さまの成長・独立

Q3.
50代の夫婦です。2人の子供も就職や結婚で今は夫婦2人の暮らしとなり、使わない部屋も。子育てしていたころは学校も近く通学に便利な立地でしたが、老後の生活をしていく上で交通の利便性や家の維持管理面で不安になっています。住み替え等アドバイスいただけますか?
A
ライフスタイルの変化によってお住み替えを検討される方は年々増えてきています。地域のコミュニティも、高齢化や人口減により以前はできていたことも状況によって難しい問題が出てきています。現在お持ちの住宅を貸したり売却することで、お住み替えを検討されてもいい時期かと思います。お客さまにとって最適と思われるご提案を心掛けておりますので、ぜひ私どもにご相談ください。

ご両親のケア

Q4.
実家に両親のみ住んでいましたが、夫婦揃って介護付き老人ホームに引っ越すことになりました。私の兄弟たちに聞いたところ、誰も実家を使う予定がなく、両親の老後資金の足しにしたらということで売却を考えておりますが何から手を付けていいかわかりません。
A
ご実家の所有者はどなたでしょうか?所有者の意思がなければ売却することはできません。また所有者が高齢者の場合で認知症と判断されると家族であっても売却を進められず、「成年後見人」を選出する必要が出てきます。私どもにご相談いただければ面倒な手続きや段取りのお手伝いをさせていただきます。また、近隣でいくら位で売れているのかなどお知りになりたい場合、建物の内覧をせずに※机上査定(簡易査定)することも承っております。お一人で悩まず、ぜひお気軽にご相談ください。
※近隣の売出物件、成約事例と土地面積、建物の築年数などをもとに、価格を算出します。生活環境やリフォーム履歴などは考慮していないため、内覧後の査定により価格が変わる可能性があります。

定年退職

Q5.
定年を機に実家で両親と同居することになりました。今の住まいは子供が生まれた時に建てたマイホームですが、子供たちも独立しこちらに帰ってくる予定もありません。近所でも貸家や売却した方もおり、どちらが得なのか相談する人もおらず悩んでいます。
A
貸家にする場合は人が動く時期(人事異動や転勤シーズン)以前に入居募集を開始しないと、長期空家になる可能性がありますのでご注意ください。周辺の家賃相場も事前に押さえておく必要があります。いざ貸すとなると賃貸借契約手続きや住宅設備の不具合があるまま貸せないので、リフォームや修繕工事が事前に必要となる場合が多いです。売却する場合も近隣相場より高い場合、長期化することがあります。広告に頻繁に出てしまう結果となり、ご近所に売却を知られたくない場合は買取相談されることをおすすめします。

相続

Q6.
長年連れ添った主人が亡くなりました。遺産として今住んでいる自宅がありますが、長男夫婦から同居しないかと誘われ、そうしようかと思っています。処分するにあたってまず何をしたらいいでしょうか?
A
相続する権利を持っている人は誰かをまず確認しましょう。お子さまがお一人であれば、奥様とご長男が相続人となります。相続人が2人ということですと、相続人同士で配分などを相談し、まとまりましたら後々の争いを防ぐためにも遺産分割協議書を作られることをおすすめします。全員の売却意思を確認後、代表相続人1人または共有名義で所有権移転登記を行うことでご売却可能という流れになります。なお相続にあたっての諸手続きやご相談にあたり税理士、司法書士のご紹介等もサポートさせていただきます。どうぞお気軽にご相談ください。