日本の住宅は、「スクラップ＆ビルド（造っては壊し、壊しては造る）」が主流のため、
欧米各国と比べても短命と言われていました。
しかし、生活スタイルの変化や環境共生の取り組みが進むこの時代において、
家族の成長と想い出を刻んでくれる家を、壊すのではなく、
時代を超えて住み継がれる家として守っていくことが大切なのではないだろうか・・・
そうした想いから、住宅メーカー10社が共同で運営する
「優良ストック住宅促進協議会」が発足しました。
スムストックとは？
「良質な既存住宅を流通させたい」そんな想いをもった住宅メーカー10社が協力し「優良ストック住宅促進協議会」を設立しました。
明確な点検と査定基準を設け、安心と信頼のブランドとして生まれたのが「スムストック」です。
※旭化成ホームズ株式会社、住友林業株式会社、積水化学工業株式会社、積水ハウス株式会社、大和ハウス工業株式会社、トヨタホーム株式会社、パナソニックホームズ株式会社、ミサワホーム株式会社、三井ホーム株式会社、株式会社ヤマダホームズ（50音順）及び各社のグループ不動産会社（2019年12月現在）
スムストック 3つの条件
- 1
- 住宅履歴データの保有新築時の図面、リフォーム・メンテナンス情報が管理・蓄積されていることを条件としています。
- 2
- 新耐震基準（1981年施行）レベルの耐震性の保持住まいの基本性能である耐震性能について保証します。「新耐震基準」レベルの耐震性能があることを最低限の条件としています。
- 3
- 50年以上のメンテナンスプログラム購入後の建物価値を維持する為のメンテナンスが、計画されています。
建築後50年以上の長期点検制度・メンテナンスプログラムがあり、計画通りの点検・修繕を実施している、または査定時点検を実施し、基準を超える劣化事象がないことを確認していること。
スムストック査定方式とは?
大切な住まいの資産価値を、ミサワホームの「スムストック住宅販売士」が適正な基準をもとに正しく査定します。
①建物と土地に分けて価格を表示
建物と土地の価格を別々に表示します。それぞれの価格が明確になることで、建物の価値が妥当かどうかの判断がしやすくなり、信頼性も高まります。
一般的な査定では
スムストックなら
②構造躯体（スケルトン）と、内装・設備（インフィル）に分けて査定
耐用年数の異なる構造躯体と内装・設備に分けて査定することで、建物本来の価値を評価できると考えます。査定額は独自の計算式とチェック項目をもとに算出し、メンテナンスによる付加価値も考慮されます。
③「スムストック住宅販売士」が査定から販売まで行う
スムストック住宅販売士は、不動産のプロであると同時に建物のプロでもあります。
一般社団法人優良ストック住宅促進協議会が実施する「スムストック住宅販売士試験」に合格し、宅地建物取引士の資格を有するスムストック住宅販売士だけが、査定や販売を行います。
売る人にも買う人にも嬉しいスムストック
中古住宅を売買するときに、売主さま・買主さま共に懸念されるのが建物のメンテナンス状況。マンションのような長期のメンテナンスプログラムが浸透していない戸建住宅でも、スムストックなら建物のメンテナンス状況を把握することができ、そのメンテナンスプログラムを引き継ぐことができるので、買主さまに安心して購入していただけます。売主さまにとっても、築年数のみで判断する一般査定より詳細に査定を行いますので、より納得のできる価格で売り出すことが可能です。
- 売主さまにとってのメリット
-
例えば…
中古住宅 築20年・35坪（木質系）の場合
住まいの20年後、30年後を考えてみる…？
[建物価格査定額シミュレーション]
スムストック査定は、構造躯体（S：スケルトン）と内装・セブチ（I：インフィル）に分け（S：I=6:4）、スケルトンの償却期間を50年、インフィルの償却期間を15年として評価。従来査定は償却期間を20年として評価。 - 大切な建物の価値がきちんと評価されます。
- 品質・耐震性能共に基準を満たした建物なので、買い手が付きやすいです。
- 建物と土地の価格を別々に表示するので、建物価格が明確になります。
- 住宅履歴データがあるので、買主さまも安心です。
- 建物知識を習得した「スムストック住宅販売士」が適性に査定評価いたします。
- 買主さまにとってのメリット
-
優良ストック住宅推進協議会（http://sumstock.jp/）にて、
多数の物件を掲載しています！- 一定の耐震性能・住宅履歴の保有などの条件を満たした建物だから、安心です。
- 土地と建物が別々に価格表示されるので、建物自体の価値がすぐ分かります。
- 築後50年以上のメンテナンスプログラムがあり、将来的にも安心です。
- 信頼ある「スムストック住宅販売士」が担当なので、安心して購入できます。
一般的な査定とスムストック査定の違い
私たち住宅メーカーが建てた住宅を、一般的な査定方法で査定した場合と、スムストック査定方式で査定した場合の比較をしてみました。
| 比較内容 | 一般の査定 | スムストックの査定 | 比較結果 |
|---|---|---|---|
| 優良なストック住宅の基準がある | × | ○ | 優良ストック住宅推進協議会各社合意の独自の基準を持っています。 |
| 点検済みの物件を査定 | △ | ○ | 一般的には、査定する為の検査（インスペクション）を行うケースは少ないですが、スムストック査定で扱う物件は定期点検（もしくは査定時点検）済みとなります。 |
| 建物と土地を分けて価格の表示をする | × | ○ | 売却時、建物と土地を分けて価格の表示を行います。 |
| スケルトン（構造躯体）とインフィル（内装や設備機器等）に分けて査定する | × | ○ | 躯体（スケルトン）がインフィルと同様に減価していくことはありません。スケルトンとインフィルに分けて査定することにより、建物を適正に査定することができ、スムストックとして認定すれば、築50年に亘って資産価値を評価します。 |
| 付帯物も各ハウスメーカーの特徴に応じて詳細に査定 | △ | ○ | 付帯物に関しても、各ハウスメーカー毎に評点を定め、詳細に評価します。 |
| 再調達価格は、請負契約時価格を算定基本とする | × | ○ | 購入時の請負契約価格を査定の算定基本として査定致します。私たちが建てた住宅だからこそ可能となりました。（但し、請負契約が不明等の場合、あらかじめ定められた基準価を元とします） |
| 査定者の資格 | × | ○ | 宅地建物取引士の資格を有し、各社ハウスメーカーが規定した試験に合格し、且つ、優良ストック住宅推進協議会が定めた規定により、会員各社が認定した者が査定します。 |
